Судебная экспертиза площади земельного участка. Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах Расчет площади земельного участка для эксплуатации здания
Расчёт проводится на основании представленных заказчиком источником: генеральный план, проект или схема планировки строительства, технико-экономическое обоснование, проект трассы, проект горного отвода.
В практике отводов применяется 3 способа расчёта земельной площади:
1. По нормативам
2. По предельной площади застройки
3. По аналогам
Первый способ является самым распространённым и основан на использовании установленных норм земельного отвода. Он применяется для линейных сооружений, строительства аэропортов, предприятий рыбного хозяйства, объектов строительства. Нормативы устанавливаются дифференцированно для определения зон, изыскательских работ, складирования материалов, отвалов породы.
Второй способ расчёта площади практикуется для размещения дополнительных объектов строительства на уже занятой территории (уплотнение жилого строительства, добавка к горному отводу). Показателем здесь является плотность застройки, которая определяется как отношение застроенной площади к общей площади земельного отвода. Этот показатель регулируется проектом использования земельного участка, проектом застройки и соответствует минимальной плотности, которая регулируется соответствующими нормативами. Дополнительный отвод разрешается в том случае, если реальная площадь застройки отличается от проектной не более, чем на 0,1.
Третий способ предполагает использовать аналоги, т.е. данные о рационально действующих объектах соответствующей мощности. Эти данные применяются для типовой застройки, при размещении уникальных объектов, используется в экстремальных условиях.
Для поиска наилучшего решения разрабатываются несколько вариантов размещения объектов, приемлемых как для заказчика, так и для изъятия (выкупа) земельных участков.
Требования:
· Использовать преимущественно земли государственного запаса или малопродуктивные, не эффективно используемые земли.
· Не допускать существенного нарушения сложившейся системы землепользования – это особо относится к землям с/х предприятий, земли крестьянских хозяйств, участкам индивидуальной собственности.
· Не допускать существенного изменения социальной и экологической ситуации в конкретной местности, т.е. отвод земельного участка и функционирование объекта не должны усложнять условия жизни местного населения и доступ особо привлекательным местам отдыха, промысла.
Указанные требования особо важны при линейных отводах, а также при строительстве крупных промышленных и иных предприятий. Границы проектируемых земельных участков наносятся на проектный план, масштаб плана выбирается с учётом размеров отводимого участка и зоны его влияния на окружающую территорию, как правило, масштаб 1:10000. На проектном плане отображаются элементы ситуации, виды и подвиды угодий, участки земель различных форм собственности, зоны установления особых режимов использования, а также границы и описание смежных землевладений.
Земельный участок - это не только объект недвижимости, но и причина проблем, от которых владельцу здания никуда не деться. Органы власти часто отказываются предоставлять землю. Отрицательный ответ они объясняют тем, что испрашиваемая площадь участка превышает ту, которая требуется для эксплуатации строения. Чтобы оспорить отказ, нужно разбираться в его причинах. Здание требует дополнительной площади для эксплуатации, и органы власти могут игнорировать этот факт. В таком случае нужно собирать доказательства и оспаривать их решение. Часто администрация отказывает в купле-продаже земли по вине покупателя. Так происходит, когда владелец здания требует площадь, которая в разы превышает необходимую для обслуживания объекта.
Например, покупатель рассчитал площадь участка для обслуживания объекта, но администрация отказалась заключать договор купли-продажи земли. Суд выяснил, что размер требуемой земли превысил необходимую площадь в 16,5 раза. Компания не смогла обосновать требования (постановление АС Московского округа от 19.05.16 по делу № А41-75113/2015). В другом деле покупатель также потребовал участок, который в несколько раз превышал площадь, требуемую для эксплуатации здания. Он занимал площадь 16 162 кв. м, здание - 1464, 8 кв. м. Огромную разницу заявитель объяснял тем, что в будущем построит другие объекты недвижимости, которые обеспечат жизнедеятельность граждан (автосалон, АЗС). Поскольку на дату обращения на участке находилось только одно здание, суд отказал в иске (решение АС Челябинской области от 06.06.16 по делу № А76-21450/2015 оставлено в силе постановлением Восемнадцатого ААС от 22.08.16).
Если регистрация прошла без проблем, ее законность может оспорить прокуратура. Чтобы владелец здания выиграл разбирательство, он должен обосновать размер участка. О том, как это сделать, расскажут профессионалы.
Определяя площадь участка под объектом недвижимости, применяется правило: есть размеры участка - действуют регламенты землепользования (ст. 11.9 ЗК РФ), нет - применяется статья 33 ЗК РФ в редакции от 29.12.14.
Как обосновать площадь выкупаемого земельного участка?
Чтобы обосновать площадь участка, сошлитесь на нормативную величину. Размер участка определяется исходя из норм, которые установил градостроительный регламент на спорной территории (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Если он не решает вопрос, применяются федеральные законы (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ). Например, владелец здания просил предоставить ему в собственность земельный участок. Администрация отказала в требовании. Она сообщила заявителю, что земля под его зданием находится в границах красных линий (территорий общего пользования, участков с линейными объектами, в том числе ЛЭП, трубопроводами и др.). Администрация утверждала, что участок зарезервирован для муниципальных нужд, но доказательств этого не представила. Суд признал отказ незаконным. Он проверил документ градостроительного зонирования. На спорной территории такой акт принимался в форме правил землепользования и застройки городского округа. Суд определил категорию объекта и выяснил, что участок земли, которую просил предоставить заявитель, не превышает максимально возможной площади, установленной на спорной территории (2500 кв. м). Таким образом, администрация незаконно отказалась предоставить земельный участок (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27.10.15 по делу № 33–18674/2015).
Можно ли увеличить его размеры за счет вспомогательных строений?
Предельные размеры устанавливаются с учетом конкретных видов деятельности, правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ в прежней редакции).Какие документы помогут заключить договор купли-продажи земли?
Не все муниципальные образования утвердили правила землепользования и застройки. Градостроительные регламенты, которые должны указывать на предельную площадь участков территориальной зоны, могут отсутствовать. В такой ситуации закон требует применять предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, установленные статьей 33 ЗК РФ в редакции 29.12.14 . Несмотря на то что указанная статья формально потеряла силу, ее положения применяются для целей образования участков до утверждения правил землепользования и застройки в силу пункта 20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.14 № 171-ФЗ. В настоящее время сложилась соответствующая практика. Так, суд посчитал законным отказ владельцу здания заключить договор купли-продажи земли. Площадь запрашиваемого участка превышала площадь здания на нем и не соответствовала предельным величинам. Заявитель не доказал, что такая площадь требуется для эксплуатации здания (постановление Десятого ААС от 16.02.16 по делу № А41-75113/15; оставлено в силе постановлением АС Московского округа от 19.05.16).
МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ,
СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ
ПРИКАЗ
Об утверждении методических указаний по расчету
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
Во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 года N 369 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 "Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах"
приказываю:
1. Утвердить "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" (далее - Методические указания).
2. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) обеспечить рассылку Методических указаний субъектам Российской Федерации.
3. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) и Департаменту земельной политики (Лойко П.Ф.) оказывать содействие органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления в вопросах применения Методических указаний.
И.о.Министра
А.Ш.Шамузафаров
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
1. Область применения
Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.
Настоящие Методические указания являются основой для разработки методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления.
2. Нормативные ссылки
СНиП 2.07-01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" ;
"Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" , утвержденное .
3. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
3.1. В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.
Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах , утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 . Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).
Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.
3.2. На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.
3.3. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.
Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:
Территории под жилыми зданиями;
Проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
Открытые площадки для ременного хранения автомобилей;
Придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;
Хозяйственные площадки;
Физкультурные площадки.
Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения А.
При подготовке настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 года, в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.
Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.
3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):
норм.к к з.д.
где S - нормативный размер земельного участка в норм.к кондоминиуме, м_2;
S - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м_2;
к У - удельный показатель земельной доли для зданий разной з.д. этажности (таблица приложения А).
Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления, исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.
3.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.
3.6. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно - бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.
Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):
S - S - S
кв нж застр.
S = ___________________ х S + S , (2)
к S общ.к застр.к
общ.зд
где S - размер земельного участка в кондоминиуме;
к
S - общая площадь квартала, микрорайона;
кв
S - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче
нж
в кондоминиумы;
S - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в
застр.к
границах квартала, микрорайона;
S - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых
общ.зд
зданий в границах данного квартала, микрорайона;
S - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для
общ.к
которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;
S - площадь застройки кондоминиума, для которого
застр.к
рассчитывается земельный участок.
3.7. Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом 10 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах , утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 .
3.8. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.
В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.
Приложение А. Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений для зданий разной этажности
Приложение А
Строительные | Этажность | |||||||||
1957 г. | ||||||||||
1967 г. | ||||||||||
1975 г. | ||||||||||
1994 г. | 3,57 | 1,85 | ||||||||
Не менее 0,92 | ||||||||||
Примечания. 1. В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице.
2. Норма СНиП 2.07.01-89 * приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 м_2/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует определять по формуле:
У х 18
з.д18
У = ____________,
з.д Н
где У - показатель земельной доли при 18 м_2/чел.;
з.д18
Н - расчетная жилищная обеспеченность, м_2.
Строительные | Этажность | ||||
Более |
|||||
1967 г. | |||||
1975 г. | |||||
1994 г. | |||||
Приложение Б. Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности
Приложение Б
График не приводится.
Приложение В. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
Приложение В
Примеры:
1. Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 года строительства со средней площадью квартиры - 50 м_2.
В соответствии с таблицей приложения А удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50 х 80) х 1,34 = 5360 м_2.
2. Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5400 м_2 общей площади каждый, расположенных на заданной территории. Застройка 80-х годов.
Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м_2. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 м_2.
В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400 х 0,98 = 5292 м_2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292 х 3 = 15876 м_2.
Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724 м_2. Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724: 3 = 1908 м_2.
Как следует из анализа судебной практики, собственники недвижимости, в случае возникновения споров с уполномоченными органами о предоставлении земельных участков, в порядке, установленном ст. 36 Земельного кодекса, и их площади, в случае отсутствия разработанных нормативов отвода земель для конкретных видов деятельности и/или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, обосновывающей площадь земельного участка необходимого для использования каждого из объектов недвижимости, имеют право на предоставление земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением. Подтверждением вышеуказанного является Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2009 N КГ-А40/9366-09 по делу N А40-70477/08-16-353.
«.. Исходя из положений п. 2 ст. 35 ЗК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
«…право собственника зданий, строений и сооружений на заключение договора аренды земельного участка в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ) подлежит реализации посредством получения занимаемого последним земельного участка исключительно в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования (п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 ЗК РФ) , притом что "необходимость" той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. »
Следует отметить, что указанное постановление ФАС МО содержит в себе весьма интересный довод, обосновывающий возможность предоставления единого земельного участка, занятого несколькими объектами недвижимости и принадлежащих одному собственнику в зависимости от функциональной взаимосвязи зданий, строений сооружений и их юридического статуса.
Так судом было отмечено, что: «…заявитель по вышеуказанному делу не доказал что право собственности ООО "Спортивно-Оздоровительный Центр Алмазный" в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок в отношении каждого из объектов с условными номерами N 77-77-22/026/2007-539, 77-77-22/026/2007-546, 26796, 26803, 26802, 26801, 26798, 77-77-22/026/2007-540, 77-77-22/026/2007-542, 77-77-22/026/2007-543, 77-77-22/026/2007-545, 77-77-22/026/2007-530, 77-77-22/026/2007-532, 77-77-22/026/2007-531, а не в отношении единого объекта - имущественного комплекса применительно к ст. 132 ГК РФ » .
Тождественный вывод содержится также в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2010 N Ф03-4745/2010 по делу N А51-3134/2009: «Довод предпринимателя, изложенный в жалобе, о том, что в спорных правоотношениях положения пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации имеют приоритет перед нормами земельного законодательства, является ошибочным, поскольку предпринимателем не представлены доказательства, что ею приобретались спорные объекты недвижимости как имущественный комплекс унитарного предприятия. Кроме этого, указанный довод противоречит сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04 практике применения земельного законодательства относительно сохранения за собственником объекта недвижимого имущества исключительного права на приватизацию земельного участка, занятого этим объектом недвижимости, а также земельного участка, необходимого для его использования, и правовой позиции этого же суда, изложенной в Определении от 08.10.2009 N ВАС-12461/09 о необходимости обоснования площади испрашиваемого для приобретения в собственность земельного участка».
ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 01.02.2011 по делу N А55-4146/2010 было указал: «Статья 36 ЗК РФ не устанавливает предельные размеры предоставляемого земельного участка для использования и эксплуатации строения, находящегося на данном земельном участке. При определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Суд, на основании положений пунктов 1, 5, 6, 7 статьи 36, пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, указал, что размер земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности и функциональным назначением объекта.» .
Аналогичная позиция судов прослеживается и в других судебных актах: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.02.2010 по делу N А46-15636/2009 (Определением ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7412/10 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления, а также решения Арбитражного суда Омской области от 15.09.2009 и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2009 по данному делу отказано), Постановление ФАС Центрального округа от 18.01.2010 по делу N А23-1731/2009Г-20-115, Определение ВАС РФ от 16.12.2010 N ВАС-16446/10 по делу N А32-6937/2010-72/119, Определение ВАС РФ от 21.06.2010 N ВАС-7245/10 по делу N А12-11334/2009, Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-4862/10 по делу N А51-9912/2009, Определение ВАС РФ от 09.04.2010 N ВАС-2256/10 по делу N А24-2684/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.08.2010 по делу N А31-9304/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.09.2010 по делу N А19-3458/10, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А44-2359/2010, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.06.2011 N Ф03-2521/2011 по делу N А51-8680/2010, Определение ВАС РФ от 03.10.2011 N ВАС-12013/11 по делу N А59-4029/2010 , Определение ВАС РФ от 19.10.2011 N ВАС-12991/11 по делу N А56-36739/2009 и т.п.
Вывод:
Анализ вышеизложенной позиции судебных органов, позволяет сделать вывод о том, что в случае намерения лица, обладающего в собственности объектами недвижимого имущества, расположенными на земельном участке, реализовать своё исключительное право на выкуп данного земельного участка, либо заключение в отношении него договора аренды (ст. 36 ЗК РФ), такое лицо должно применительно к требованиям ст.ст. 33, 35 ЗК РФ доказать необходимость предоставления ему земельного участке в размере большем, нежели чем площадь застройки объекта недвижимости.
В противном случае принимается решение о предоставлении лишь той части земельного участка, которая непосредственная находится под объектами застройки. Возможность получения в собственность, либо аренду земельного участка в размере большем, нежели чем площадь застройки объектов недвижимого имущества, может быть обоснована лишь функциональной взаимосвязью и единым назначением указанных объектов, применительно к ст. 132 ГК РФ. То есть фактически, заявитель должен доказать в суде, что все, принадлежащие ему объекты, расположенные на таком земельном участке по своей сути являются единым имущественным комплексом.
С уважением,
Емельянов Валерий Станиславович, LL.M (The University of Manchester)
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
1. Все указанные акты ФАС МО, касаются обжалования действий Ступинской администрации в части реализации предоставленного ст. 36 ЗК РФ заявителям исключительного права на приобретение в собственность, либо по договору аренды земельного участка, на котором располагаются принадлежащие заявителям объекты.
2. В передаче дела по заявлению о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что доказательств необходимости использования земельного участка в заявленном размере для эксплуатации созданного заявителем объекта недвижимости не представлено.
3. В передаче дела по заявлению о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, выразившегося в ненаправлении проекта договора аренды земельного участка, для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из отсутствия на спорном участке объектов недвижимости, входящих в состав многоквартирных домов, которые находятся в управлении заявителя (ТСЖ).
Компания владеет недвижимостью и решила выкупить земельный участок, на котором находятся ее объекты. Чтобы администрация не отказала в выкупе участка, обоснуйте, почему компания запрашивает площадь указанной величины. На какие нормы нужно ссылаться.
В собственности организации находятся объекты недвижимости. Организация планирует приобрести землю, на которой располагаются здания. Однако госорганы могут отказаться предоставлять землю. Это связано с тем, что площадь земельного участка, который хочет приобрести покупатель, выше той, которая реально требуется для эксплуатации здания. Отказ госорганов можно оспорить. Но для этого потребуется обосновать площадь участка, который организация просит продать.
Площадь земельного участка потребуется обосновать
Практике известны случаи, когда административные структуры отказывались продавать землю компаниям , и суды принимали сторону госорганов. Причина отказа госоргана - завышение площади земельного участка, который требуется компании для эксплуатации своей недвижимости.
Покупатель не смог выкупить участок земли из-за завышения площади
Организация захотела выкупить земельный участок. Органы власти отказались продавать землю. Покупатель обратился в суд, но суд поддержал ответчика. Суд обнаружил, что организация завысила площадь участка в 16,5 раза. Истцу отказали в удовлетворении требований, поскольку он не сумел обосновать площадь участка ().
Покупателю не удалось обосновать площадь участка
Чтобы обосновать площадь участка, потребуются реальные данные. Организация пыталась выкупить участок земли, но госорганы отказали, и суд поддержал госорганы. Покупатель требовал земельный участок площадью в несколько раз выше той, которая реально требовалась для обслуживания недвижимости. Организация настаивала, что участок такой площади необходим для дальнейшего строительства. Она планировала возвести автозаправку, автосалон. Но суд не принял такой довод. В момент обращения к администрации истец обладал только одним объектом недвижимости. Организации не удалось получить участок указанной площади в собственность ( оставлено в силе постановлением Восемнадцатого ААС от 22.08.16).
Площадь земельного участка определяют на основании градостроительного регламента
Когда компания указывает площадь земельного участка, который хочет выкупить, она должна исходить из норм градостроительного регламента на данной территории (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Если положений регламента недостаточно, чтобы разрешить спорные моменты, опираются на федеральное законодательство (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ).
Суд позволил выкупить участок земли на основании данных регламента
Собственник недвижимости выиграл спор о выкупе участка с помощью данных градостроительного регламента. Он обратился к администрации, чтобы выкупить земельный участок, но госорган отказал. Он известила покупателя, что данный участок лежит в границах красных линий (это территории общего пользования, участки с линиями электропередач, трубопроводами и т. п.). Покупатель обратился в суд.
В суде администрация пыталась доказать, что участок потребуется для муниципальных нужд. Однако подтвердить этого не смогла. Также суд проанализировал документацию по градостроительному зонированию. Величина спорного участка не превышала максимально возможной площади, которую определили для данной территории. Администрация незаконно отказала в продаже земли ().
Без градостроительного регламента площадь земельного участка вычисляют по норме ст. 33 ЗК РФ
В некоторых муниципальных образованиях могу отсутствовать градостроительные регламенты. Администрация не везде приняла правила застройки и землепользования. Если нормативных документов нет, нужно ориентироваться на предельные размеры площади земельного участка, которые присутствуют в ст. 33 ЗК РФ в редакции 29.12.14. Формально данная норма утратила силу, но ее положения применяют, если нужно определить величину участка, а нормативные документы отсутствуют (п. 20 ст. 34 закона от 23.06.14 № 171-ФЗ). Суды ссылаются на норму ст. 33 ЗК РФ, когда рассматривают споры об отказе в продаже участков земли .
Собственник недвижимости не выкупил участок земли из-за превышения предельных значений
Администрация отказала владельцу недвижимости, когда тот обратился, чтобы выкупить участок земли. Суд встал на сторону администрации. С точки зрения суда, госорган отказал на законных основаниях. Площадь участка была больше площади здания, а также выходила за рамки предельных значений. Покупатель не смог подтвердить, что ему потребуется участок указанной величины ( ; оставлено в силе постановлением АС Московского округа от 19.05.16).
Покупатель обосновал площадь участка ссылкой на предельные значения
Компания выиграла спор об участке земли. Она представила в суд документы на недвижимость. По документам площадь здания была выше, чем площадь земельного участка, который компания просила продать. Суд обязал администрацию передать участок в собственность компании ().
